A Autonomia Condominial em Foco: 2ª Seção do STJ Reafirma Proibição de Aluguéis via Airbnb em Condomínios Residenciais#

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolida a jurisprudência de que as convenções condominiais podem vetar o uso de imóveis residenciais para hospedagem atípica de curtíssima duração.

Por Judea – Repórter Especializado no Superior Tribunal de Justiça

Em um julgamento de imensa repercussão prática para a vida urbana e o mercado imobiliário brasileiro, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) — órgão responsável por pacificar as divergências de Direito Privado no âmbito da Corte — reafirmou o entendimento de que a exploração de imóveis para estadias de curta duração via plataformas como o Airbnb pode ser proibida ou restringida pela convenção de condomínio.

A decisão, proferida no início do mês de maio, consolida teses anteriormente delineadas pela 3ª e pela 4ª Turmas, pondo fim às hesitações jurídicas que ainda pairavam sobre o limite do direito de propriedade frente ao direito ao sossego e à segurança da coletividade condominial.

Contrato Atípico de Hospedagem x Locação por Temporada#

O cerne da discussão nos tribunais superiores reside na natureza jurídica da locação ofertada em plataformas digitais de alta rotatividade. Historicamente, proprietários argumentavam estar amparados pelo artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que prevê a locação por temporada por prazo não superior a 90 dias.

Contudo, a 2ª Seção do STJ pacificou que a oferta reiterada de unidades com alta rotatividade de pessoas, por frações curtas de tempo (frequentemente diárias ou finais de semana), não se enquadra na tradicional locação por temporada. Trata-se, na visão da Corte, de um contrato atípico de hospedagem, cuja essência desvirtua a destinação estritamente residencial dos edifícios. O ministro relator destacou que a prática assemelha-se a uma atividade comercial e hoteleira, afetando sensivelmente a rotina dos demais condôminos.

Direito de Propriedade x Direito da Coletividade#

Um dos argumentos mais frequentes nos recursos interpostos por proprietários (hosters) baseia-se na suposta inconstitucionalidade das restrições ao direito de propriedade. O STJ, entretanto, asseverou que o direito de propriedade (art. 1.228 do Código Civil) não é absoluto. Ele precisa coexistir de forma harmônica com os deveres condominiais previstos no art. 1.336, IV, do mesmo diploma, que exige do condômino a obrigação de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não utilizá-las de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores.

Em edifícios cuja convenção estipula expressamente a finalidade exclusivamente residencial, a exploração econômica de hospedagem atípica rompe essa premissa. O entra e sai frequente de pessoas sem qualquer vínculo com a comunidade de moradores fragiliza esquemas de segurança e eleva os riscos internos, justificando, assim, a razoabilidade da proibição.

A Força da Convenção e da Vontade da Maioria#

Apesar da consolidação dessa tese restritiva, o STJ foi claro ao proteger a autonomia da vontade coletiva. Se for do interesse dos condôminos permitir a exploração de suas unidades pelo Airbnb e plataformas semelhantes, basta que a assembleia delibere nesse sentido.

A alteração da convenção para permitir (ou mesmo para proibir explicitamente, caso a destinação original seja genérica) exige, em regra, o quórum qualificado de 2/3 dos condôminos, conforme estipulado pelo art. 1.351 do Código Civil. O recado do STJ é nítido: o edifício não está impedido, por força de lei, de ter imóveis alugados via plataformas digitais; no entanto, quem dita as regras do jogo e o limite dessa exploração econômica é o conjunto dos proprietários, por meio de sua convenção condominial.

Impactos Mercadológicos#

A estabilização desta jurisprudência traz um alívio para síndicos e administradoras de condomínio, conferindo-lhes segurança jurídica para aplicar multas ou restringir o acesso a locatários de curto prazo em edifícios de perfil estritamente residencial. Ao mesmo tempo, sinaliza para o mercado imobiliário e para investidores de plataformas de hospedagem a importância de analisar detalhadamente a convenção condominial antes de adquirir ou destinar um imóvel para este fim.

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